IBS e CBS sobre aluguéis: o que muda e o que ainda está mal resolvido

Quem recebe aluguéis precisará rever sua estrutura antes de 2027. A reforma tributária traz novos contribuintes, alíquotas diferenciadas e um benefício redutor que merece atenção especial antes de qualquer decisão.

Por décadas, a pessoa física que recebia aluguéis vivia em um universo relativamente simples do ponto de vista tributário: o Imposto de Renda consumia parte dos rendimentos, observada a tabela progressiva, e encerrava-se aí a conversa. Nenhum PIS. Nenhuma COFINS. Nada que se assemelhasse às contribuições que recaem sobre empresas.

A Lei Complementar 214, publicada para dar concretude à reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132, muda esse quadro de forma relevante. A partir de 2027, a Contribuição sobre Bens e Serviços — a CBS — passa a alcançar também pessoas físicas em determinadas situações. É uma ruptura com a lógica anterior, e merece ser lida com cuidado.

Os três cenários principais

Nem todo locador será contribuinte — mas muitos serão surpreendidos

A lei não criou uma regra única. Ela desenhou situações distintas conforme o perfil do locador, e entender em qual delas você se enquadra é o primeiro passo antes de qualquer planejamento.

Cenário 01 - Pessoa Física Locadora

Torna-se contribuinte da CBS no ano seguinte quando possui mais de 3 imóveis alugados e obtém mais de R$ 240 mil de rendimentos anuais de locação.

30% da alíquota CBS

Cenário 02 - Imobiliárias

Imobiliária com imóveis próprios: contribuinte integral. Com imóveis de terceiros: CBS apenas sobre a comissão. O proprietário segue as regras do cenário 01.

Cenário 03 - Plataformas (Air Bnb e similares)

Equiparadas a serviços de hotelaria pela legislação. Incidência maior, independente da quantidade de imóveis ou do volume de rendimentos. 60% da alíquota CBS

O Fator Redutor

Um benefício que existe — e que precisa ser cobrado corretamente

A lei trouxe um alívio para não onerar excessivamente os aluguéis residenciais de menor valor: o chamado Fator Redutor do Aluguel, que corresponde a uma dedução de R$ 600,00 por mês sobre o valor considerado para o cálculo. Não é pouco, e certamente teve intenção social legítima na sua concepção.

Existe, também, o tema controverso no que diz respeito a exigências documentais que precisam ser cumpridas, como a necessidade de prova inequívoca do pagamento do condomínio e do IPTU para o seu abatimento no valor do aluguel, imposições que foram introduzidas pelo Decreto regulamentador sem que a lei original as previsse expressamente. Isso abre um debate jurídico relevante sobre legalidade e excesso regulamentar que certamente chegará ao Judiciário.

Uma equiparação questionável

Airbnb como hotelaria: uma decisão com consequências desproporcionais

A equiparação das locações via plataformas digitais de curta temporada aos serviços de hotelaria é, sem dúvida, o ponto mais polêmico da reforma nesse tema. O raciocínio por trás dela tem alguma lógica econômica — quem compete com hotéis deveria ter carga tributária semelhante. Mas a execução prática ignora diferenças estruturais enormes entre um proprietário que aluga seu apartamento nas férias e uma rede hoteleira com dezenas de unidades.

Essa equiparação tende a ser questionada judicial e administrativamente. A alíquota equivalente a 60% da CBS aplicada sem distinção de volume, de frequência ou de natureza da locação levanta questões de proporcionalidade que merecem acompanhamento cuidadoso.

Atenção ao que se vende como solução

Há um mercado crescente de consultores que oferecem a constituição de holdings como resposta universal ao planejamento tributário de pessoas físicas, inclusive para o cenário de aluguéis. É preciso cautela. A holding pode ser uma ferramenta legítima em determinados contextos, mas não é remédio para toda dor. Cada caso tem suas especificidades de custo de constituição, obrigações acessórias, tributação sobre distribuição de lucros e exposição a futuras alterações legais. Tomar uma decisão precipitada por influência de um produto vendido em massa pode custar mais do que a própria tributação que se pretendia evitar.

O que fazer agora

Simular antes de decidir é a saída mais inteligente

Restam ainda anos até a plena vigência das novas regras. Esse tempo é valioso — mas não ilimitado. Estruturas patrimoniais levam tempo para ser organizadas, e mudanças de enquadramento dependem de movimentações que precisam ocorrer com antecedência suficiente para produzir efeitos.

A simulação de cenários concretos — com os seus números reais, seu portfólio atual, sua perspectiva de crescimento — é o ponto de partida de qualquer conversa séria sobre o assunto. Sem isso, qualquer recomendação é genérica demais para ser útil.

Assessoria Tributária

Entenda como a reforma afeta o seu patrimônio

Cada portfólio de imóveis tem uma configuração diferente. Antes de qualquer decisão, vale a pena sentar com um especialista, mapear os cenários e calcular com os seus números.

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